Guvernul pregateste un nou impozit: Impozitul pe clădiri şi impozitul pe construcţii speciale

 Sunt şanse mari ca începutul anului 2015 să aducă o repoziţionare la propriu a impozitelor şi taxelor din România, având în vedere că rescrierea codului fiscal se află pe ultima sută de metri. Pe lângă modificările de formă, notăm şi o serie de schimbări de substanţă, una dintre cele mai importante fiind legată de impozitul pe clădiri.

Ne-am propus să facem o scurtă analiză a noului impozit pe clădiri, preconizat a întra în vigoare începând cu anul 2015. În paralel, vă propunem o discuţie despre impozitul pe construcţii, un impozit relativ nou şi, oarecum, complementar până în prezent impozitului pe clădiri.

Impozitul pe clădiri

Modificările ce vor fi aduse acestui impozit vizează, în primul rând, schimbarea principiului de impunere. Dacă până acum, diferenţierea în ce priveşte modul de calcul a taxei se făcea în funcţie de natura contribuabilului (persoană fizică /persoanăjuridică), începând cu 2015, diferenţierea se va face în funcţie de destinaţia clădirii (rezidenţial/comercial, prin comercial înţelegându-se spaţii de birouri, spaţii comerciale etc.). Concret, baza impozabilă pentru persoanele fizice se stabileşte acum în funcţie de o grilă de valori impozabile/mp, ajustată cu un coeficient de corecţie dat de rangul localităţii. În funcţie de suprafaţă, se ia în calcul şi o majorare a bazei impozabile.

În plus, de curând s-a introdus o cotă de impozit majorată pentru persoanele care au în proprietate două sau mai multe clădiri, însă această măsură nu se mai regăseşte în noul proiect de lege. În final, se ajunge la un impozit mult redus în comparaţie cu ce plăteşte o companie pentru acelaşi tip de clădire, atât baza impozabilă, cât şi cota de impozit fiind mult mai mici. Faţă de persoanele fizice, companiile datorează, în prezent, impozit pe clădiri de până la 1,5% (cel mai des se aplică valoarea maximă) din valoarea contabilă brută a clădirii. Odată cu intrarea în vigoare a noilor prevederi, se reduce impozitul datorat de persoanele juridice pentru clădiri cu destinaţie rezidenţială, la un nivel apropiat de cel datorat în prezent de persoanele fizice. Totodată, creşte impozitul datorat de persoanele fizice pentru clădirile cu destinaţie comercială, ajungându-se într-un final la o egalizare a impozitului datorat de persoanele juridice şi fizice pentru clădirile din această ultimă categorie.

În ce priveşte baza impozabilă pentru clădiri cu destinaţie comercială, modificările vizează renunţarea la valoarea contabilă brută a clădirii şi înlocuirea acesteia cu valoarea de piaţă obţinută printr-un raport de evaluare. Evaluarea trebuie făcută de către toţi proprietarii de clădiri din această categorie cu ajutorul unui evaluator autorizat, care va utiliza o metodă de evaluare şi un set de norme special concepute pentru stabilirea valorii clădirii în scopuri fiscale. În premieră, valoarea obţinută în urma evaluarii în scop fiscal nu se va reflecta şi în contabilitate. Dat fiind faptul că autorităţile doresc introducerea noilor metode de calcul începând cu impozitul datorat în 2015, pare probabil că toţi contribuabilii vor fi nevoiţi să efectueze reevaluarea clădirilor cu scop comercial (şi a unora cu scop rezidenţial) aflate în proprietate la 31 decembrie 2014, chiar dacă au efectuat reevaluări în 2013, respectiv 2012. Având în vedere schimbările preconizate în ce priveşte reevaluarea clădirilor pentru scopuri fiscale şi faptul că, în eventualitatea în care prevederile fiscale vor intra în vigoare în această formă, timpul alocat pentru efectuarea reevaluării va fi unul foarte scurt, iar cererea corespunzător mai mare, recomandăm contribuabililor pregătirea şi planificarea din timp.

Impozitul pe construcţii

Am ales să tratăm, în acest articol, şi impozitul pe construcţii datorită legăturii care există, cel puţin în prezent, între acesta şi impozitul pe clădiri datorat de persoanele juridice. Deşi sunt datorate unor bugete diferite, cele două impozite îşi dispută în principiu aceeaşi bază impozabilă, respectiv soldul debitor al contului 212 „Construcţii“. Practic, este subiect de impozit pe construcţii diferenţa dintre valoarea totală a construcţiilor şi valoarea clădirilor pentru care se datorează impozit pe clădiri către autorităţile locale.

Merită menţionat că se includ în baza de impozit pe construcţii şi clădirile care sunt scutite de impozit pe clădiri, conform prevederilor legate de taxe locale. Astfel, sunt afectaţi şi contribuabilii care şi-au plasat activitatea în parcurile industriale şi care beneficiază de scutirea de impozit pe clădiri acordate de autorităţile locale în condiţiile elaborării unei scheme de ajutor de stat. Practic, prin introducerea acestui impozit se anulează unul dintre principalele avantaje pentru care investitorii au ales să se stabilească într-un asemenea parc industrial.

Modificările legislative de anul viitor, momentan, nu prevăd schimbări în ce priveşte impozitul pe construcţii. Dat fiind că este o taxă nouă, pentru care nu se cunoaşte încă abordarea inspectorilor fiscali în cazul controalelor, recomandăm contribuabililor o analiză atentă asupra construcţiilor avute în patrimoniu, în special în următoarele direcţii: încadrarea şi delimitarea corectă a clădirilor în cadrul grupei construcţii; în acest sens, se recomandă o analiză atentă a registrului de mijloace fixe, în scopul clasificării corecte a elementelor constitutive ale clădirii, pentru a se evita situaţia în care acelaşi element de natura mijlocului fix poate fi impozitat de două ori în caz de încadrare iniţială eronată; clasificarea corectă a mijloacelor fixe în grupa construcţii şi eliminarea potenţialelor erori de încadrare (ex: eliminarea din baza de impozitare a mijloacelor fixe care pot fi încadrate conform catalogului în categoria echipamente, în loc de construcţii). În plus, recomandăm explorarea unor potenţiale soluţii de optimizare, care sunt încă disponibile şi pot fi de ajutor pentru reducerea costurilor fiscale din acest punct de vedere.