S-a adeverit profeţia lui Patriciu

 Dinu Patriciu a făcut de-a lungul timpului o serie de preziceri cu privire la evoluţia pieţei imobiliare româneşti. O parte dintre acestea ascundeau în spate un interes direct al investitorului, dar cel puţin una frapează prin vizionarism.

În urmă cu cinci ani, omul de afaceri previziona că piaţa locuinţelor noi îşi va reveni din criză în momentul în care salariul mediu va fi egal cu preţul unui metru pătrat de apartament. El nu se referea la salariul mediu pe toată ţara, ci la veniturile categoriei sociale căreia îi este adresat produsul imobiliar. Astăzi, salariul mediu lunar pe Bucureşti este de 611 euro, iar preţul mediu de tranzacţionare la nivelul Capitalei este de 1.137 de euro/mp. Totuşi, dezvoltatorii imobiliari care înregistrează cel mai bun ritm de vânzare sunt cei care promovează preţuri cuprinse între 600 şi 700 de euro/mp.

„Vom vedea apartamente noi vândute cu 600 de euro/mp, cu 700, cu 800, după ce-şi schimbă proprietarul. Pentru că cel care cumpără cu 300 euro mai investeşte 100 euro să-l termine, are cheltuieli financiare de încă 100 euro, deci în total 500 euro, şi vinde cu 700 euro. Asta au făcut miliardarii din America în anii '80, la precedenta criză imobiliară“, spunea Patriciu în ianuarie 2009.

Un exemplu concret este compania Impact Developer&Contractor, care în martie anul trecut şi-a schimbat acţionarul principal. Sub noua organigramă, compania a demarat un nou proiect imobiliar în continuarea Greenfield Băneasa.

„Patriciu a făcut mai multe preziceri şi multe deplasate, însă aceasta s-a adeverit. Noi construim cu circa 400 euro/mp, costul terenului este de circa 80 de euro/mp, la acestea se adaugă costul capitalului investit încă circa 100 de euro, pentru că un astfel de proiect durează până la doi ani, şi o marjă de profit de 30%, rezultând un preţ de vânzare de 785 euro/mp“, a declarat Lucian Mateescu, directorul general al Impact.

Acesta nu este un exemplu singular pe piaţă. În ansamblul New City din Fundeni apartamentele cu două camere se vând cu 725 euro/mp util, acelaşi tip de unitate locativă se vinde cu 744 euro/mp util în Avangarde Rezidenţial din Militari, iar Militari Residence practică un preţ de 760 de euro/mp util sau Metropolitan Residence din Berceni 761 de euro/mp util.

 

Soarta speculatorilor

În aceeaşi rundă de predicţii, Patriciu a mai vorbit şi despre soarta dezvoltatorilor de locuinţe care ţin de preţ şi care astăzi sunt în insolvenţă sau faliment.

"Există o regulă de piaţă, aceea că preţul unui metru pătrat de locuinţă medie trebuie să fie egal cu un salariu mediu. Este departe încă, dar va fi foarte aproape. De ce? Cei care au construit cu 800 de euro şi vor să vândă cu 1.800 euro, speculatorii, vor începe să dea banii înapoi la bănci. N-o să aibă de unde să-i ia şi atunci se întâmplă două lucruri: fie ei se deşteaptă şi vând la prăduială, fie le iau băncile şi le vând tot la prăduială", a adăugat omul de afaceri.

Acest lucru s-a întâmplat în cazul a numeroase proiecte din Bucureşti, printre cele mai cunoscute fiind Asmita Gardens, Doamna Ghica Plaza, Blue Tower şi Green Vista, toate preluate de Alpha Bank, sau Ibiza Sol, Citadella Titan şi Alia Apartments, aflate în insolvenţă. Au fost şi cazuri, precum Cortina Residence, în care proiectul nefinalizat a fost cumpărat în faliment de alţi investitori care continuă dezvoltarea.

Interesul poartă fesul

Interesant este că, în unele cazuri, declaraţiile lui Dinu Patriciu au venit exact înainte de a încheia o tranzacţie. În luna martie a anului 2008, când preţul locuinţelor atinseseră cel mai înalt nivel, Dinu Patriciu anunţa că sectorul imobiliar „urmează să se confrunte cu o criză fără precedent“ şi că acesta „cade în fiecare zi pe nesimţite şi nimeni nu recunoaşte asta. Eu nu am nici un interes în acest sens, nu mă interesează să investesc în piaţa imobiliară“. Câteva săptămâni mai târziu, preţul apartamentelor intra pe o pantă descendentă pe care o urmează şi astăzi. Momentul declaraţiei sale coincide cu finalizarea achiziţiei unui teren de 4,4 ha în spatele Casei Presei Libere, unde Patriciu intenţiona să dezvolte – în parteneriat cu Immorent, un proiect imobiliar mixt care necesita investiţii de circa 300 mil. euro. Norocul nu a stat însă de partea miliardarului, deoarece proiectul propus acum cinci ani nu a fost început nici astăzi.

În octombrie 2008, perioadă în care negocia achiziţia Fabian, fond de investiţii care deţinea unul dintre cele mai importante portofolii de birouri din România, Dinu Patriciu ieşea la rampă cu următoarea declaraţie: „piaţa imobiliară românească a scăzut cu 50% de la începutul anului si acest trend va continua. Clientul este un sclav între bănci şi developerii din piaţa imobiliară. Preţurile medii pe metru pătrat trebuie să scadă în România“.

Click pe imagine pentru mărire