Noua lege a asociaţiilor de proprietari stârneşte controverse

 

Încercarea de reglementare a unei conduceri eficiente la nivelul asociaţiilor de proprietari poate fi considerată principala noutate adusă de Legea nr. 196/2018 * în schimb, legea permite asociaţiei de proprietari să noteze ipotecă asupra apartamentelor în cazul unor restanţe la întreţinere mai vechi de 60 de zile

 

Vechea lege a asociaţiilor a fost înlocuită la finele lunii trecute prin intermediul unui act normativ care clarifică aspecte legate de folosinţa, modificarea şi întreţinerea locuinţei, normele de conduită în cadrul blocurilor de locuit sau modalitatea de înfiinţare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, cheltuielile datorate de proprietari, asociaţiile de chiriaşi etc. Este vorba de Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, care a intrat în vigoare pe 28 septembrie 2018. „Elementele pozitive ale noului cadru legal pot fi considerate încercarea de reglementare a unei conduceri eficiente la nivelul asociaţiilor de proprietari prin clarificarea atribuţiilor fiecărei poziţii devizionale. Pentru sporirea responsabilităţii şi motivarea acesteia regăsim reglementată posibilitatea remunerării a Preşedintele asociaţiei de proprietari şi a membrilor comitetului executiv, în baza unui contract de mandat, sub condiţia existenţei în acest sens a hotărârii adunării generale a proprietarilor. Tot din perspectiva responsabilizării regăsim clar conturată răspunderea factorilor de conducere, factori care vor fi ţinuţi, pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, sau pentru depăşirea atribuţiilor legale şi statutare, să răspundă personal sau solidar, pentru toate daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor, terţilor sau asociaţiei, după caz”, spune Marian Russo, asist. univ. drd. în cadrul Facultăţii de Drept a Universităţii „Petre Andrei” din Iaşi

Fondul de rulment şi de reparaţii anuale, obligatorii

În ceea ce priveşte activitatea asociaţiilor de proprietari, actul normativ prevede obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual, precum şi a fondului de rulment. Totodată, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un cont bancar, care trebuie să fie cunoscut tuturor celor din condominiu pentru a putea plăti în acest cont diversele cheltuieli ale asociaţiei. „Sub aspectul problemei plăţilor creanţelor asociaţiei către furnizori, noua lege reglemetează obligativitatea strângerii fondului de rulment, asigurându-se astfel resursele băneşti lunare necesare pentru plăţile curente, cuantumul acestui fond (echivalentul sumei necesară în anul anterior pentru acoperirea cheltuielilor lunare) şi cota de participare urmând a fi stabilit în şedinţa Adunării generale a Asociaţiei”, mai spune juristul ieşean.

Tot în această linie regăsim, pentru prima dată, obligativitatea asociaţiilor de proprietari de a dispune măsuri efective de consolidare şi modernizare a condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, sens în care se va constitui un fond aparte, cu consemnare bancară.

Ipotecă asupra apartamentelor

Potrivit specialiştilor, legea are şi prevederi care pot genera abuzuri. „Negativă ar putea fi calificată recunoaşterea dreptului asociaţiilor de proprietari de a înscrie ipotecă mobiliară şi imobiliară pe bunurile debitorilor, aspect care poate da naştere multor situaţii arbitrare şi prejudiciatoare pentru proprietarii apartamentelor şi spaţiilor comerciale, mai cu seamă atunci când asociaţiile sunt administrate de persoane fizice sau preşedinţii asociaţiilor au o pregătire profesională redusă. În aceste condiţii, restanţa (la cheltuielile de întreţinere) mai veche de 60 de zile permite asociaţiei de proprietari să noteze ipotecă asupra apartamentelor şi un privilegiu asupra bunurilor mobile din apartament, în considerarea sumelor datorate cu titlu de întreţinere”, crede Marian Russo. Dan CONSTANTINESCU