Noi condiții la cumpărarea terenurilor agricole din extravilan

 În urmă cu trei ani a fost înregistrată la Senat o propunere de modificare a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului („Legea 17/2014”). Potrivit expunerii de motive, scopul propunerii este de a permite accesul tinerilor pe piața funciară și de a consolida piața funciară din România. Propunerea a suferit o serie de modificări în Parlament, fiind adoptată definitiv de Camera Deputaților la data de 3 iunie 2020.

În prezent, la o lună după respingerea de către Curtea Constituțională a obiecției de neconstituționalitate ridicate cu privire la propunere, aceasta a fost promulgată de către Președintele României și publicată în Monitorul Oficial nr. 741 din data de 14 august 2020, devenind Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului („Legea 175/2020”). Legea 175/2020 va intra în vigoare în termen de 60 zile de la data publicării în Monitorul Oficial, începând cu data de 13 octombrie 2020.

1. Rangurile de preemptori

Noua reglementare impune de asemenea o serie de condiții suplimentare destul de restrictive pentru o parte din preemptorii indicați mai sus, aceștia fiind ținuți să le îndeplinească întocmai pentru a își putea exercita dreptul de preempțiune.

Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul legal, Legea 175/2020 instituie o preferință acordată cumpărătorilor care îndeplinesc anumite cerințe specifice: (i) să aibă domiciliul/reședință sau sediul, după caz, situat/ă pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; și (ii) să întreprindă activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării aceleiași oferte. Suplimentar acestor condiții, cumpărătorii persoane fizice trebuie să fie înregistrați de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Potențialii cumpărători își vor manifesta intenția de cumpărare în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut pentru preemptori.

Într-un final, doar dacă (i) peremptorii legali nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul de 45 de zile, conform Secțiunii 1 de mai sus, și (ii) niciunul dintre potențialii cumpărători nu face în termenul legal dovada îndeplinirii condițiilor indicate în Secțiunea 2 pentru a putea cumpăra terenul, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Menționăm că nerespectarea procedurii și a cerințelor prevăzute în Secțiunile anterioare atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare.

Cu privire la destinația terenurilor agricole situate în extravilan, proprietarii au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private, se va păstra destinația agricolă a acestei investiții. În lumina acestei cerințe noi, se poate ridica problema în ce măsură vor mai putea proprietarii să scoată din circuitul agricol terenurile situate în extravilan, când, prin ipoteză, destinația agricolă nu va mai fi respectată, precum și în ce măsură aceste noi dispoziții se corelează cu prevederile legale in vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol.

Legea 175/2020 conține și o serie de norme de natură fiscală în cazul vânzărilor succesive cu privire la un teren. Astfel, în cazul terenurilor agricole extravilane care sunt înstrăinate anterior împlinirii unui termen de 8 ani de la cumpărare, se instituie obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Nerespectarea celor menționate mai sus este sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.

6. Modificarea procedurii. Sancțiune

Altă noutate constă în anularea avizelor emise de către structura centrală sau de către structurile teritoriale în situația în care vânzătorul sau preemptorul decedează înainte de încheierea contractului de vânzare sau înainte de pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare. Având în vedere că legea menționează expres decesul vânzătorului ori preemptorului, se pune problema în ce măsură respectivele avize își păstrează valabilitatea în cazul încetării existenței vânzătorului sau preemptorului persoană juridică. Apreciem că rațiunea se menține și în această ipoteză, sancțiunea anulării fiind de asemenea aplicabilă.