Începerea construcției unei case, imposibilă fără un proiect tehnic

Piața imobiliară din România nu traversează vremuri obișnuite în contextul presiunii exercitate de măsurile fiscale gândite să reducă deficitul bugetar. Prin urmare, multe persoane se întreabă dacă nu cumva nu este o opțiune ideea de a construi o casă direct de la zero, în detrimentul cumpărării unui apartament, spre exemplu. Chiar și cei care nu iau în considerare această opțiune însă, în contextul în care, chiar și cu creșterea TVA la tranzacțiile imobiliare, ridicarea unei case presupune o investiție serioasă, vor să știe, însă, care mai sunt prețurile actualizate de construcție a unei locuințe, în ideea în care aceasta este o investiție pe termen lung și foarte lung.

Începerea construcției unei case, imposibilă fără un proiect tehnic

Pentru cei din prima categorie, Răzvan Enacopol, arhitect în cadrul biroului de proiectare Up Studio Project, a explicat pentru Ziare.com faptul că doar din achiziția terenului, în funcție și de numărul camerelor și de poziție, aproape că se achită valoarea unui apartament.

„În Timișoara pot să vă dau un exemplu, în Dumbrăvița, o comună asimilată Timișoarei, doar terenul costă undeva între 60.000 și 150.000 de euro. Prețurile pornesc de la 120 de euro metru pătrat și pot ajunge și la 200, în funcție de zonă. Dar chiar și acolo, chiar dacă nu este în oraș, depinde de poziționare, sunt mai multe criterii luate în calcul”, spune arhitectul.

Cel mai corect, însă, arată acesta, este să se înceapă cu un proiect tehnic, în cadrul căruia se fac niște liste cu extrase de materiale, cu cantități exacte și în urma acestor extrase un constructor urmează să facă oferta de preț.

Specialistul adaugă faptul că diferă prețul unei case făcute doar pe parter față de o casă cu parter și mansardă.

„Locuința pe parter este mai scumpă. Multă lume se miră când aude lucrul ăsta, dar suprafața fundației unei locuințe pe parter este dublă față de suprafața unei locuințe cu parter și mansardă. De exemplu, dacă ai o suprafață de 50 metri pătrați plus încă 50 de metri deasupra, suprafața fundației este de 50 de metri pătrați, dar dacă proiectul este doar pe parter, suprafața fundației este de 100 de metri pătrați”, explică Răzvan Enacopol.

Pe de altă parte însă, acesta subliniază faptul că sunt multe variabile implicate, inclusiv în funcție de împărțirea camerelor, de forma clădirii, a naturii terenului de fundare, a sistematizărilor exterioare, dar, mai spune acesta, contează și dacă terenul este în pantă sau nu, cât de departe sunt rețelele, utilitățile etc. 

Astfel, continuă arhitectul, de multe ori aceste lucruri nu sunt luate în considerare și ajung să coste mii de euro bune în plus, poate chiar zeci, în funcție de cât de departe este rețeaua electrică, partea de canalizare, apă etc.

Situații ideale și mai puțin ideale. Cât variază costurile și în funcție de ce

Cât despre costurile concrete pentru cineva care dorește să înceapă construcția unei case, Răzvan Enacopol arată că, din experiență, acum, în 2025, prețurile pleacă de la un minimum de 850 de euro metru pătrat construit, dar asta este o situație ideală, adaugă acesta.

„Asta este o situație ideală, să fie utilitățile la poartă, terenul drept, construcție parter cu mansardă și de aici poate să ajungă și la 3000 de euro metru pătrat, în funcție de ce se dorește. Și anume: poți să optezi pentru construcția unei case pasive, care crește costul cu 30-40%, pentru sistem de ventilație cu recuperare de căldură, care este undeva la 5% din valoarea investiției, deci ridică costul din nou, poți să optezi pentru spațiu standard de înălțime – 2.60 m, sau poți să optezi pentru spații mai înalte – 3m, sau chiar și mai mult. Deci toate 'opționalele' astea adaugă un preț mai mare la final”, continuă arhitectul. 

Iar costurile neprevăzute nu se opresc aici, mai spune acesta, pentru că ceea ce le poate ridica din nou sunt finisajele.

Spre exemplu, explică arhitectul, poți să cumperi o gresie cu 40 de lei metru pătrat sau poți să cumperi piatră cu 300 de euro metru pătrat, ceea ce, desigur, nu e același lucru. Mai mult, acesta adaugă faptul că doar în bucătărie se pot investi sute de mii de euro, fără exagerare, în funcție de finisaje, ce mobilă se alege, ce design interior etc.

Pe de altă parte, specialistul mai adaugă însă un detaliu important și anume că dacă cineva vrea să-și facă un calcul „pe minimum” și să facă economie la absolut tot, recomandarea ar fi ca mai ales la proiectare să nu se facă.

Astfel, continuă acesta, dacă proiectul nu este făcut cum trebuie, clientul poate avea surpriza ca la final să nu aibă suficiente detalii pe șantier, să ajungă să improvizeze, ceea ce ridică foarte multe costurile.

Totodată, Răzvan Enacopol a explicat și care este costul de proiectare pentru o locuință. 

„În funcție de zonă, de nivelul de detaliere, de nivelul de cerințe pentru partea de avizare, pentru că una e să avizezi un proiect în sectorul 1 din București și alta să-l avizezi într-o comună, prețul pleacă de la 20 de euro pentru metru pătrat proiectat. Iar dacă se dorește proiect care să fie adaptat la cerințele nZEB + casă pasivă, din nou, cresc prețurile, pentru că implică proiectări pe partea de ventilații, pe partea de detalii de izolații, este un proiect mai specific, deci clar nu se poate încadra în acest preț. Sau, dacă cineva dorește o casă cu sistem smart home, atunci din faza de proiect se gândește partea de instalații electrice prevăzute exact pentru smart home”, detaliază Răzvan Enacopol.

Moduri în care poți economisi bani la construcția unei case și pe care nu ți le spune nimeni

În același timp însă, acesta a arătat și care pot fi câteva opțiuni de a scădea costurile de construcție a unei case, una dintre acestea fiind să nu se opteze pentru un constructor care să aibă, de exemplu, 200 de angajați, ci pentru unul mai mic, care are în jur de patru-cinci angajați, iar șeful lor să lucreze cot la cot cu ei. 

Astfel, arată arhitectul, acestea sunt cele mai bune echipe, care aduc un rezultat fără surprize pe șantier, din moment ce echipele mari au de obicei costuri foarte mari, mai ales pe partea de CAS-uri, indirecte, motiv pentru care pentru acestea nici nu se pretează să construiască case, iar prețul de 850 de euro ar putea să le rezulte chiar pe minus.

„Se poate opta să faci antrepriză generală cu un constructor, tu îi predai proiectul, constructorul îți predă cheia la final, finisată complet, dar în felul acesta costul final al construcției va fi cu cel puțin 20% mai mare, pentru că de obicei firmele care se ocupă de construcția unei case nu au în cadrul lor angajați instalatori, electricieni, instalatori pe sanitare-tehnice, nu au neapărat finisori de calitate și atunci la rândul lor constructorii subcontractează”, spune de asemenea specialistul.

Și atunci, continuă acesta, varianta pentru a face economie, ceea ce necesită însă implicarea directă a beneficiarului și a dirigintelui de șantier, este să împarți lucrarea în mai multe etape, cu mai multe echipe contractate separat, după cum urmează: prima etapă – construcția la roșu cu o echipă, a doua – montarea ferestrelor și ușilor, a treia – instalația electrică, a patra – tencuielile, instalațiile sanitare-termice și electrice, iar a cincea – finisajele.

Prin urmare, explică arhitectul, în total ar fi cinci echipe de contractat, fiecare cu contract separat, modalitate în care, mai spune acesta, se pot economisi foarte mulți bani.

În final, acesta subliniază însă că în această variantă va fi nevoie de mai multă asistență tehnică din partea proiectantului și a unui diriginte de șantier, care ar trebui să fie prezent cât mai mult timp pe șantier, dar, cu toate acestea, la final tot iese mai ieftină construcția.