Ce detaliu despre întreținere poate schimba sumele de plată în bloc

Mulți proprietari ajung să plătească diferențe la întreținere pentru că nu anunță la timp numărul real al persoanelor care locuiesc în apartament. Legea prevede termene clare, iar nerespectarea lor poate duce la recalculări, penalități și chiar litigii.

Întreținerea unui apartament nu se stabilește doar în funcție de consumul de apă, căldură sau alte utilități. În multe cazuri, contează câte persoane locuiesc efectiv în apartament. De aici apar deseori probleme, mai ales când proprietarul nu anunță asociația de proprietari că s-a schimbat numărul locatarilor.

Regula este clară, dar mulți o ignoră. Dacă se mută cineva în plus, dacă apartamentul se închiriază sau intervine o altă schimbare importantă, proprietarul trebuie să anunțe asociația în scris. În lipsa acestei notificări, sumele de pe listă pot fi recalculate, iar datoria se poate acumula fără ca proprietarul să își dea seama.

Un pas mic care poate schimba totul pe lista de plată

Legea nr. 196/2018 spune clar că proprietarii sunt obligați să anunțe în scris președintele asociației de fiecare dată când se modifică numărul persoanelor care locuiesc în apartament. Aceeași regulă se aplică și când se schimbă structura gospodăriei. Notificarea trebuie făcută în cel mult 10 zile de la momentul schimbării.

Aici intră situații precum nașterea unui copil, căsătoria, decesul, luarea în spațiu a altor persoane, închirierea apartamentului sau folosirea acestuia pe bază de comodat. Nu este suficient să anunți doar verbal administratorul sau un vecin. Totul trebuie transmis în scris.

Motivul este legat de modul în care se împart unele cheltuieli comune. Dacă într-un apartament locuiesc mai multe persoane decât cele declarate, costurile pe persoană nu mai sunt corecte, iar diferența se împarte la ceilalți locatari din bloc.

• Orice schimbare de locatari trebuie notificată în scris.


• Termenul legal este de cel mult 10 zile.


• Proprietarul rămâne responsabil față de asociație.


• Lista de plată poate fi contestată în 10 zile.

Responsabilitatea ascunsă care poate aduce probleme

Chiar dacă apartamentul este închiriat, tot proprietarul rămâne responsabil în relația cu asociația. Asociația nu se adresează direct chiriașului pentru obligațiile legate de proprietate. Răspunderea rămâne la cel care deține apartamentul.

Chiar dacă apar discuții sau neînțelegeri între proprietar și chiriaș, acestea nu îl scapă pe proprietar de obligațiile față de asociație. Proprietarul nu poate invoca faptul că nu a știut cine locuiește în apartament sau că nu a fost informat de chiriaș. Legea tratează separat relația cu chiriașul de relația cu asociația.

De aceea, este important ca proprietarul să fie la curent cu situația reală din apartament, mai ales dacă acesta este dat în chirie. Dacă numărul de persoane crește și asociația poate dovedi acest lucru, diferențele de plată pot fi cerute ulterior proprietarului.

Cheltuieli care nu se văd, dar se simt la buzunar

Nu toate costurile de întreținere depind de numărul de persoane din apartament. Unele sunt calculate după consum, dacă există contoare sau alte metode de măsurare. Totuși, există servicii comune care nu pot fi măsurate separat și care se împart pe persoană.

Aici intră apa rece, apa caldă, canalizarea, combustibilul pentru apa caldă, energia electrică pentru spațiile comune sau lift, colectarea gunoiului menajer sau serviciile de vidanjare. Repartizarea se face după regulile stabilite de asociația respectivă și de lege.

Dacă numărul de locatari nu este declarat corect, calculul întreținerii nu mai reflectă realitatea. O persoană nedeclarată nu înseamnă doar o omisiune, ci costuri mutate, lună de lună, către ceilalți proprietari. De aici apar deseori discuții și verificări în bloc.

Un detaliu din lege care schimbă totul pentru locatarii temporari

Reguli care trebuie votate, nu doar presupuse

Pentru persoanele care locuiesc temporar într-un apartament, legea permite să fie incluse la calculul cheltuielilor pe persoană doar dacă au stat cel puțin 15 zile într-o lună. Totuși, această regulă nu se aplică automat. Este nevoie ca adunarea generală a asociației să aprobe o hotărâre în acest sens.

Administratorul nu poate decide singur să aplice regula celor 15 zile, fără o procedură aprobată de asociație. La fel și pentru scutirile cerute de proprietari pentru perioadele în care lipsesc din apartament. Toate condițiile trebuie stabilite clar prin hotărâre, nu de la caz la caz.

Verificarea numărului de persoane trebuie făcută cu atenție. Dacă vecinii spun că într-un apartament stau mai mulți oameni decât cei declarați, administratorul nu ar trebui să modifice lista doar pe baza unor presupuneri. Este nevoie de o procedură clară, aprobată de adunarea generală, și de dovezi care să susțină situația.

Când lista de plată nu reflectă realitatea

Proprietarii pot contesta lista lunară de plată dacă observă greșeli sau cred că anumite cheltuieli au fost împărțite greșit. Contestația trebuie făcută în scris, în cel mult 10 zile de la afișarea listei de întreținere.

Președintele asociației este obligat să răspundă tot în scris, în cel mult 10 zile de la primirea contestației. Răspunsul trebuie să clarifice problema, fie că e vorba despre numărul de persoane, fie despre sumele trecute pe listă. Dacă situația nu se rezolvă, proprietarul poate merge mai departe.

Acesta poate sesiza compartimentul de specialitate din cadrul primăriei sau poate ajunge în instanță. Instanța poate verifica modul în care au fost calculate sumele și dacă asociația a respectat regulile legale. Legea spune clar că hotărârile asociației care încalcă regulile privind împărțirea cheltuielilor sunt nule de drept.

Ce se întâmplă dacă datoriile cresc de la lună la lună

Dacă o sumă este trecută legal pe lista de plată și nu este achitată, proprietarul poate fi obligat să plătească penalități. Asociația poate aplica penalități de întârziere de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, dar numai după ce trec 30 de zile de la scadență.

Valoarea totală a penalităților nu poate depăși suma principală datorată. Plata întreținerii trebuie făcută, de regulă, în cel mult 30 de zile de la afișarea listei. Dacă proprietarul nu plătește, situația se complică.

Asociația de proprietari poate da în judecată proprietarul care nu plătește cotele de contribuție timp de mai mult de 60 de zile de la scadență, adică la 90 de zile de la afișarea listei. Acțiunea este scutită de taxa de timbru. Dacă asociația câștigă procesul, hotărârea poate fi pusă în executare potrivit Codului de procedură civilă.

Când datoriile ajung la executare

Pentru recuperarea sumelor restante, asociația are la dispoziție și o ipotecă legală asupra apartamentului. Legea prevede și un privilegiu asupra bunurilor mobile din locuință. Ipoteca poate fi înscrisă în cartea funciară după ce expiră termenele pentru acțiunea în instanță.

Asta nu înseamnă că proprietarul își pierde imediat locuința din cauza unei sume mici la întreținere. Totuși, o datorie ignorată, crescută prin penalități și confirmată în instanță, poate ajunge la executare silită. De aceea, e bine ca toate problemele să fie clarificate rapid, prin contestație sau discuții scrise cu asociația.

Cel mai sigur pentru proprietari este să anunțe la timp orice schimbare privind numărul de locatari și să verifice cu atenție listele de plată. O notificare trimisă la timp poate evita calcule greșite, discuții cu vecinii și cheltuieli mai mari mai târziu. Într-un bloc, informația corectă transmisă la timp face diferența la întreținere.