TVA-ul la imobiliare crește: cine plătește diferența și cine poate acționa în instanță

De la 1 august, sectorul imobiliar din România va fi afectat de o modificare semnificativă a regimului de taxare: cota de TVA pentru locuințele noi va crește la 21%, indiferent de valoarea acestora, comparativ cu nivelurile anterioare de 5%, 9% sau 19%, în funcție de situație. Această schimbare fiscală bruscă provoacă neliniște atât în rândul cumpărătorilor, cât și al dezvoltatorilor, punând în discuție validitatea clauzelor contractuale deja semnate și determinând întrebări cu privire la suportarea diferenței de TVA.

Cumpărători în impas: obligații suplimentare și contracte fără clauze de ajustare

Potrivit art. 291 alin. (1) și (3) din Codul fiscal, livrarea imobilelor este taxabilă cu TVA în vigoare la momentul livrării efective – nu la momentul semnării contractului. Astfel, dacă un contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de 1 august, dar livrarea imobilului are loc după această dată, se aplică noua cotă de 21%.

În lipsa unei clauze contractuale care să prevadă ajustarea prețului în funcție de modificările fiscale, cumpărătorii riscă să suporte integral diferența de TVA. În unele cazuri, aceasta poate însemna zeci de mii de lei suplimentari, o povară semnificativă, mai ales în contextul costurilor tot mai mari pentru credite și materiale de construcție.

Dezechilibre contractuale și riscuri juridice

Modificările bruște ale regimului de TVA, coroborate cu lipsa unor clauze contractuale clare și a unei planificări fiscale coerente, pot genera dezechilibre majore în tranzacțiile imobiliare, expunând atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii la riscuri financiare și implicarea în litigii”, avertizează Dr. Av. Radu Pavel, avocatul coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.

Conform articolului 1271 din Codul civil, care reglementează impreviziunea, părțile pot solicita renegocierea contractului în cazul în care executarea acestuia a devenit excesiv de oneroasă din cauza unui eveniment excepțional și imprevizibil. Dacă renegocierea nu este posibilă, instanțele pot interveni pentru adaptarea sau, în cazuri extreme, rezilierea contractului.

Dezvoltatori presați de costuri și incertitudine fiscală

Nici dezvoltatorii imobiliari nu sunt ocoliți de efectele noilor reglementări. Creșterea TVA-ului se adaugă unui context deja dificil, marcat de scumpirea materialelor de construcție, creșterea ratelor de dobândă și scăderea cererii. În lipsa unei planificări fiscale riguroase și a clauzelor de protecție juridică, mulți dezvoltatori se confruntă cu riscul de a nu-și mai putea onora obligațiile contractuale, unii fiind chiar împinși spre insolvență.

Clienții care și-au rezervat locuințe în baza unor prețuri negociate anterior pot refuza să plătească diferența de TVA, dacă aceasta nu a fost menționată expres în contract. Dezvoltatorii, la rândul lor, pot încerca să recupereze costurile suplimentare prin renegocierea prețurilor sau chiar în instanță – dar cu riscul prelungirii termenelor de livrare și al escaladării conflictelor.

Soluții juridice: renegociere, acțiune în instanță și consultanță specializată

Situațiile variate și complexitatea clauzelor contractuale impun o abordare juridică personalizată. În unele cazuri, cumpărătorii pot refuza plata diferenței dacă se demonstrează că au fost induși în eroare sau că au semnat un contract lipsit de transparență. În altele, instanțele vor trebui să stabilească dacă suportarea diferenței de TVA cade în sarcina vânzătorului sau a cumpărătorului.

„Recomandăm ca toate părțile implicate în tranzacții imobiliare să revizuiască cu atenție contractele și să consulte avocați specializați înainte de semnarea oricărui document. O clauză de adaptabilitate fiscală poate face diferența între un parteneriat stabil și un litigiu costisitor”, subliniază Dr. Av. Radu Pavel.

Cosmin Pam Matei cotidianul.ro