Întreținerea la bloc și detaliul care poate schimba totul în instanță

Dacă o asociație de proprietari ajunge în instanță pentru recuperarea restanțelor, proprietarul trebuie să poată arăta că a plătit întreținerea, după ce asociația dovedește existența obligației de plată.

Plata întreținerii la bloc pare simplă la prima vedere. Primești suma pe lista lunară, plătești și păstrezi dovada. Totuși, situația se complică atunci când un proprietar achită doar o parte din sumă sau refuză anumite cheltuieli.

În astfel de cazuri, diferența neachitată rămâne pe listă și se transformă în restanță. Dacă trece termenul legal, pot apărea penalizări. Iar când conflictul ajunge în fața judecătorului, probele contează cel mai mult.

• Plata parțială duce la acumularea de restanțe.


• Proprietarul trebuie să demonstreze că a plătit dacă asociația arată că există datorie.


• Lipsa dovezilor poate influența decisiv rezultatul în instanță.

Ce rămâne nerezolvat pe lista de întreținere

Sumele afișate pe lista lunară de întreținere sunt obligații pentru proprietari. Nu sunt simple informări, ci sume care trebuie achitate. Dacă un proprietar plătește mai puțin decât suma trecută, diferența rămâne restanță.

De exemplu, se întâmplă ca unii să achite doar consumurile, dar să nu plătească și alte cheltuieli comune, cum ar fi salariile, reparațiile sau alte costuri ale blocului. Refuzul de plată nu scoate automat suma din evidențele asociației.

Un proprietar poate contesta o sumă pe care o consideră nedatorată, însă trebuie să urmeze procedura legală. Doar faptul că nu plătește nu rezolvă nimic.

Dacă nu există o contestație sau o recalculare oficială, suma rămâne pe listă și poate deveni restanță în timp. Așa apar problemele, mai ales dacă situația se prelungește pe mai multe luni.

Când fiecare dovadă de plată face diferența

În instanță, totul se analizează pe baza probelor. Asociația de proprietari trebuie să arate mai întâi că există o datorie. Apoi, proprietarul trebuie să dovedească faptul că și-a plătit partea.

Plata întreținerii este considerată o obligație clară. Nu ajută dacă proprietarul spune doar că a vrut să plătească sau că a crezut că nu mai are datorii. Trebuie să arate concret că a plătit.

„Prin raportare la aceste dispoziții legale aplicabile din Legea 196/2018 și din Codul de Procedură Civilă, rezultă că proprietarului – pârât în cauză – îi incumbă obligația de a achita cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii legate de proprietățile individuale și care nu pot fi înregistrate pe fiecare dintre acestea sau pentru serviciile legate de exploatarea, reparația sau întreținerea proprietății comune, proporțional cu suprafața locativă pe care o dețin.”

„Obligația de care este ținută pârâta (proprietarul) – de a plăti o sumă determinată de bani – este o obligație de rezultat. În materia obligațiilor de rezultat, sarcina probei se împarte între creditor și debitor (astfel încât, în condițiile în care primul probează existența obligației, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii acesteia).”

Un document pierdut poate schimba totul

Dacă proprietarul nu poate demonstra că a plătit, instanța poate considera că datoria nu a fost achitată. Nu înseamnă că judecătorul pornește de la ideea că proprietarul e vinovat, ci că legea cere dovezi clare. Cine spune că a plătit trebuie să dovedească acest lucru.

„Dacă debitorul nu face această dovadă, neexecutarea se prezumă – art. 1.548 raportat la art. 1.481 alin. 1 C.civ.). În cauză, pârâta (proprietarul) nu a făcut nicio probă în acest sens, astfel cum prevede art. 249 C.pr.civ.”

Ce rămâne de decis la judecător

Instanța ține cont de probele depuse și de obligațiile stabilite prin lege. Dacă proprietarul a beneficiat de serviciile aferente apartamentului și nu are dovada plății, restanțele pot fi confirmate prin hotărâre. Situația devine astfel dificil de întors în favoarea proprietarului.

„Pe cale de consecință, în raport de probele administrate în cauză, instanța urmează a face aplicarea textelor de lege mai sus indicate, respectiv a reține că pârâta nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile în discuție, deși a beneficiat de serviciile furnizorilor de utilități pentru apartamentul mai sus individualizat pe care-l deține în condominiu. Față de această împrejurare, s-au acumulat restanțe la plata cotelor de întreținere datorate pentru perioada indicată în cererea de chemare în judecată, fapt ce determină în sarcina acesteia obligația de a achita aceste restanțe.”

Ce nu trebuie să uite niciun proprietar

Pentru proprietarii de apartamente, regula e clară: dacă ai plătit, păstrează dovada. Nu e un simplu detaliu, ci un aspect care poate conta decisiv dacă apare un conflict cu asociația de proprietari.

La fel de important este ca orice nemulțumire legată de suma afișată să fie rezolvată prin procedura legală. Dacă un proprietar consideră că o sumă nu este datorată, trebuie să o conteste, nu doar să o ignore. Fără o contestație oficială sau recalculare, suma rămâne ca datorie în evidențele asociației.

Astfel de situații pot porni de la sume mici și pot ajunge la restanțe mari în timp. De aceea, păstrarea documentelor și verificarea listelor lunare sunt obiceiuri utile. Nu rezolvă orice conflict, dar pot preveni multe probleme.

Cel mai sigur pentru un proprietar este să achite integral sumele datorate sau să conteste oficial ce consideră greșit. Dacă ajunge în instanță, trebuie să aibă dovezi clare ale plăților făcute. În lipsa lor, datoria poate rămâne în sarcina sa.