Dezastru imobiliar! Cadastrul și TVA-ul scumpesc locuințele

* cumpărătorii care au semnat antecontracte înainte de majorarea taxei riscă să piardă cota redusă de 9%, deși au respectat condițiile legale * familii din Iași și din alte mari orașe pot ajunge să plătească zeci de mii de lei în plus dacă actele nu sunt încheiate până la 31 iulie

Mii de români care au plătit avansuri pentru locuințe noi riscă să fie loviți de majorarea TVA chiar înainte de semnarea contractului final. Cumpărătorii nu au întârziat plățile și nu au încălcat legea, dar pot pierde facilitatea fiscală din cauza procedurilor cadastrale nefinalizate și a blocajului informatic de la ANCPI.

Cota de 9% expiră la 31 iulie 2026

Ieșenii care au semnat antecontracte înainte de majorarea TVA din 2025 mai pot cumpăra o locuință cu taxa redusă de 9% numai dacă transferul proprietății este realizat până la 31 iulie 2026. Regimul tranzitoriu se aplică pentru o singură locuință cu o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați și o valoare care nu depășește 600.000 de lei fără TVA. Notarul trebuie să verifice și dacă persoana nu a mai cumpărat, începând din 2023, o altă locuință cu o cotă redusă de TVA. Cumpărătorii vizați au semnat antecontractele și au plătit avansurile înainte de intrarea în vigoare a noilor reguli. Mulți și-au construit bugetele și dosarele de credit pornind de la prețul calculat cu TVA de 9%.

Dacă locuința nu este însă livrată și contractul final nu este autentificat până la termenul-limită, tranzacția poate trece la cota standard de TVA de 21%.

Consultantul fiscal Loredana Mihăilă avertizează că sunt expuși în special cumpărătorii care au semnat antecontracte în care prețul este exprimat fără TVA, cu precizarea că se adaugă taxa valabilă la data livrării. În aceste situații, diferența dintre cele două cote poate fi transferată integral cumpărătorului.

Blocajul cadastrului pune tranzacțiile în pericol

Pentru ca un apartament nou să poată fi vândut, dezvoltatorul trebuie să obțină documentele de recepție și edificare, să întocmească documentația cadastrală, să realizeze apartamentarea și să deschidă o carte funciară individuală pentru fiecare locuință.

Procedurile pot dura săptămâni, chiar și atunci când sistemele funcționează normal. Situația s-a complicat după atacul cibernetic care a afectat infrastructura informatică a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Aplicația e-Terra și alte sisteme gestionate de ANCPI au devenit nefuncționale începând din 14 iulie. Blocajul a întârziat eliberarea extraselor de carte funciară, înregistrarea documentațiilor cadastrale și finalizarea tranzacțiilor imobiliare.

Cumpărătorii se află astfel într-o situație pe care nu o pot controla: au semnat actele la timp, au achitat avansurile și și-au pregătit finanțarea, dar riscă să piardă TVA-ul redus deoarece documentele necesare nu ajung la notar până la 31 iulie.

Dosarele de credit pot fi refăcute

Creșterea prețului final nu afectează doar suma plătită dezvoltatorului. Dosarul de credit a fost analizat în funcție de valoarea înscrisă în antecontract, de veniturile cumpărătorului și de avansul disponibil.

O majorare a TVA poate modifica raportul dintre valoarea creditului și prețul apartamentului. Familiile pot fi obligate să aducă bani suplimentari, să găsească un codebitor sau să reia analiza bancară.

În situațiile în care cumpărătorul nu poate acoperi diferența, tranzacția riscă să nu mai fie încheiată. Recuperarea avansului depinde apoi de clauzele antecontractului și de responsabilitatea stabilită pentru nerealizarea vânzării.

Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit a solicitat prelungirea cu un an a perioadei în care poate fi aplicată cota de 9%. Organizația susține că măsura nu ar crea o facilitate pentru cumpărători noi, ci i-ar proteja pe cei care îndeplineau deja condițiile legale.

Dan DIMA