Fondul de rulment schimbă regulile pentru proprietarii de apartamente

Sumele pentru fondul de rulment și fondul de reparații, atunci când apar în lista lunară de plată, devin obligații pentru proprietarii de apartamente. Dacă un proprietar consideră că aceste sume nu sunt corecte, eliminarea lor din listă nu se face printr-o simplă sesizare, ci prin instanță.

În fiecare lună, mulți proprietari văd pe lista de plată a asociației sume trecute la fondul de rulment sau la fondul de reparații. Pentru unii, aceste costuri pot părea în plus, dar legea le tratează ca obligații clare dacă au fost trecute pe lista lunară.

O nouă regulă care schimbă totul pe lista de plată

Fondul de rulment și fondul de reparații nu apar la întâmplare pe lista de plată. Explicațiile avocatului Gelu Pușcaș, specializat în litigii privind administrarea proprietăților, clarifică faptul că aceste sume devin obligații pentru proprietari din clipa în care sunt afișate pe listă.

DE CE AVEM ÎN LISTA DE PLATĂ FOND DE REPARAȚII ȘI/SAU FOND DE RULMENT? SINTEZĂ PENTRU FONDUL DE RULMENT

Sumele aferente fiecărui astfel de fond regăsite în lista de plată reprezintă obligație de plată pentru proprietar. Proprietarul are obligația de a răsturna prezumția de legalitate a sumelor regăsite în lista de plată lunară.

De ce datorează proprietarul sumele aferente unor astfel de fonduri?

Pentru ca astfel de sume să reprezinte obligație de plată pentru proprietar, acestea trebuie regăsite în lista de plată lunară. Odată cu evidențierea sumelor în lista de plată, acestea devin obligații de plată pentru proprietar.

Odată inserate în lista de plată aceste sume, se bucură de prezumția de legalitate, adică, că sunt legale și au justificare în actele emanate din partea asociației sau în acte contabile. Proprietarul, pentru eliminarea lor din lista de plată, trebuie să se adreseze instanței de judecată.

• Sumele din lista lunară sunt considerate datorii către asociație.


• Proprietarul care nu este de acord trebuie să deschidă proces pentru a contesta sumele.


• Sesizarea la Primărie nu duce la eliminarea automată a sumelor din listă.

Deciziile care stau la baza sumelor din listă

Ce trebuie să stea la baza unor astfel de fonduri?

Avem astfel de fonduri în lista de plată fie pentru că există o hotărâre a adunării generale care stabilește colectarea unor astfel de fonduri, hotărâre care se prezumă a fi legală (art. 52 din Legea 196/2018), hotărâre transpusă în lista de plată de către comitet prin administrator, fie pentru că există o decizie a comitetului ca urmare a existenței unui mandat acordat de către adunarea generală (dacă comitetul constată că sumele existente nu sunt îndestulătoare să poată decide introducerea unor rate în vederea colectării unor astfel de fonduri).

Cine le aprobă și cum sunt evidențiate în contabilitate?

Ambele fonduri sunt obligatorii. Ambele fonduri cad în sarcina adunării generale în a fi aprobate. Pentru votul colectării ambelor fonduri este necesar votul majorității celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată. Fiecare fond are o evidență separată și administratorul ține evidența conform contribuțiilor fiecărui proprietar.

Se poate elimina din listă la cererea proprietarului?

Eliminarea unor astfel de fonduri din lista de plată nu se poate realiza prin simpla contestare a listelor de plată și nici prin sesizarea Primăriei. Instanța de judecată, conform solicitării concrete a proprietarului, poate analiza eliminarea sau nu din lista de plată a unor astfel de sume.

Instanța decide când apar neînțelegeri

Dacă un proprietar consideră că fondul a fost introdus greșit sau suma nu este justificată, singura cale este să se adreseze instanței. Doar acolo se pot verifica documentele și lua o decizie privind sumele din lista de plată.

Un detaliu care nu poate fi ignorat despre fondul de rulment

Care este reglementarea legală?

Art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018 prevede: „În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment”.

Este un fond obligatoriu?

Fondul de rulment este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociații de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înțeles să formuleze textul art. 72 alin. 1, text în care se regăsește formularea, “asociația de proprietari este obligată”, fiind în fața unui text imperativ. În aceste condiții, nu suntem în fața unei facultăți ci a unei obligații.

Primesc o chitanță separată pentru plata acestui fond?

Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță nominală separată prevede art. 72 alin. 4 din Legea 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligația și nu facultatea de a elibera o chitanță separată pentru fondul de rulment.

Ce se plătește din fondul de rulment?

Legea 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către furnizorii şi prestatorii de servicii doar din soldul existent în fondul de rulment. Prevederea se regăşte în art. 71 şi 72 din Legea 196/2018 (prin coroborare). Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 – 9000 lei

Banii colectați ajung într-un loc bine stabilit

Unde se depun sumele reprezentând fond de rulment?

Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari, menționat la art. 20 alin.1, prevede art. 72 alin. 2 din Legea 196/2018.

Cum se dimensionează acest fond?

Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației.

Se poate returna acest fond proprietarului?

Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel, prevede art. 72 alin. 5 din Legea 196/2018.

Cine decide constituirea fondului de rulment?

Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere iar legiuitorul a trecut în sarcina acesteia o astfel de hotărâre. “Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată”, prevede art. 72 alin. 3 din Legea 196/2018.

Ce se întâmplă dacă proprietarul nu achită acest fond?

În situația în care proprietarul nu își achită suma aferentă fondului de rulment, asociația, după trecerea termenului legal (60 de zile de la scadență), poate acționa în judecată proprietarul și poate solicita, prin intermediul instanței de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată

Detalii pe care nu le găsești în lista de plată

Fondul de rulment și fondul de reparații nu sunt simple rubrici pe lista de plată. Dacă apar acolo, devin obligații pentru proprietari. De aceea, este important ca fiecare locatar să verifice cu atenție lista lunară și hotărârile asociației.

Proprietarii trebuie să știe că aceste sume nu pot fi eliminate doar printr-o cerere la administrator sau Primărie. Dacă există probleme reale de legalitate, singura opțiune este acțiunea în instanță. Până atunci, sumele afișate rămân datorate.

Pe scurt, fondurile aprobate și afișate în lista lunară au valoare juridică. Proprietarii ar trebui să urmărească deciziile adunării generale, să ceară explicații când ceva nu este clar și să acționeze legal dacă au motive serioase de contestare.