Potențiale perspective pentru piața imobiliară. Adrian Negrescu, analist economic: „Din păcate, România va fi transformată într-o națiune de chiriași”

Cetățenii României, țara din UE cu cea mai mare inflație, au continuat să fie loviți și în 2025 de majorări de taxe și de impozite. De exemplu, cota de TVA de 5%, crescută în 2024 la 9%, a ajuns în 2025 la 21%. Practic, pentru un imobil scos la vânzare cu 100.000 de euro de un dezvoltator, cumpărătorul are de plătit la stat încă 21.000 de euro, deci prețul final al imobilului - 121.000 de euro,

în anumite condiții.

În ultimii ani, prețurile imobilelor au crescut exploziv, mai ales în orașele mari, cele mai puternice economic din România, precum București, Cluj-Napoca și Iași. Cu banii necesari în vederea achiziționării unui apartament „bun”, cu trei camere, în 2022-2023, astăzi mai poți achiziționa un imobil cu două camere. Tarifele pentru apartamente au crescut puternic atât pe fondul majorărilor de TVA, dar și pe fondul inflaționist, care a determinat dezvoltatorii și proprietarii să țină cont de noul context socio-economic.

În Capitală, sectoarele economic, mediu și de lux au fost afectate de noile măsuri. Un apartament cu 3 camere într-un bloc vechi din cartierul bucureștean Militari, zona Lujerului, putea fi achiziționat în 2022, cu aproximativ 95.000 de euro. Astăzi, prețul mediu pentru același tip de imobil, vândut de o persoană fizică, este de 130.000 de euro în zona considerată cu tarife medii, direct proporționale cu condițiile de viață. Practic, vorbim despre o creștere a prețului cu aproximativ 37%, în acest caz.

Într-o altă zonă cu prețuri medii, la joncțiunea dintre cartierele Titan și Pantelimon, aproape de stația Costin Georgian, un dezvoltator imobiliar care vindea un apartament de 3 camere într-un bloc nou-nouț, cu 130.000 de euro + TVA 5%, astăzi vinde același imobil cu 192.600 de euro + TVA 21%. Practic, în trei ani, prețul final a ajuns de la 136.500 de euro, la aproximativ 233.000 de euro. În acest interval, prețul a crescut cu aproximativ 71%. Este binecunoscut faptul că prețurile la imobiliare cresc mai puternic la unitățile locative din blocuri noi față de cele din blocurile vechi. TVA-ul se achită dacă tranzacția se face de la o persoană juridică plătitoare TVA.

  Cine beneficiază de TVA de 9%? Doar persoanele fizice care cumpără un imobil scos la vânzare pentru maximum 600.000 de lei (aprox. 118.000 de euro), cu o suprafață de maximum 120 mp.

În plus, se adaugă taxele notariale, achitate de cumpărător. În cazurile în care intermedierea se realizează printr-o agenție se poate percepe un comision de aproximativ 2%. Unele agenții îl pun în sarcina cumpărătorului, altele în sarcina vânzătorului, ori îl împart în mod egal. De asemenea, în majoritatea cazurilor sunt necesare alte cheltuieli: renovare, achiziție de mobilier, utilare cu echipamente casnice, care pot ajunge la 50-100% din prețul achiziției.

Radu, un cetățean din municipiul Bacău - considerat al doilea cel mai dezvoltat oraș din regiunea Moldovei, a dezvăluit pentru Ziare.com că a cumpărat în zona stadionului, în 2021, un apartament cu 3 camere, pentru 85.000 de euro. Pentru a-l pune la punct, de la schimbat instalație electrică până la utilat, noul proprietar a cheltuit încă 80.000 de euro. Cheltuielile ulterioare au reprezentat 94%.

Ads×

 Potențiale perspective pentru piața imobiliară. Adrian Negrescu, analist economic: „Din păcate, România va fi transformată într-o națiune de chiriași”

Analistul economic Adrian Negrescu se așteaptă ca prețurile piperate la imobiliare să nu regreseze, ci chiar să continue trendul ascendent. În opinia consultantului de business, piața închirierilor va consemna o creștere importantă, în contextul migrației și a crizei de lichiditate a populației. Practic, dreptul de proprietate va deveni un soi de lux.

„În următorii ani, din păcate, România va fi transformată într-o națiune de chiriași. Noile generații mai ales, nu-și vor mai putea cumpăra o casă, motiv pentru care vor alege să stea cu chirie. Se întâmplă asta pentru că, într-adevăr, această enclavizare economică și socială va face ca presiunea pe apartamentele din marile orașe să fie tot mai puternică, iar dezvoltatorii să aleagă, probabil, din motive financiare, să scoată aceste noi imobile în regim de închiriere.

Asta pentru că accesul românilor la credite va rămâne limitat în orizontul următorilor doi-trei ani, având în vedere dobânzile foarte mari și dobânzile de creditare, ce vor rămâne drastice. Gândiți-vă că o familie care dorește să achiziționeze un apartament de 100.000 de euro are nevoie de venituri de măcar 9.000 de lei, fără alte credite, obligații financiare pe care banca le consideră esențiale în procesul de creditare”, a declarat Negrescu, pentru Ziare.com.

 Românii care nu pleacă în afara țării, în Vest, aleg Capitala sau alte orașe mari. Astfel, fenomenul va fi speculat din plin de marile fonduri de investiții, susține analistul.

„Asistăm la un fenomen care probabil se va cristaliza și se va extinde din ce în ce mai mult în următorii ani, intrarea în joc a unor fonduri de investiții pe zona imobiliară, cele care au început, care deja preiau tot mai multe proiecte imobiliare, încă din faza de concept, urmând să le transforme în imobile de închiriat. Vom avea cartiere noi în care marea majoritate a apartamentelor vor fi de închiriat. Așa s-a întâmplat și în alte țări din centrul Europei. Chiriile au crescut și probabil vor mai crește și în continuare, având în vedere faptul că presiunea pe marile orașe crește. Oamenii pleacă din orașele mici către marile orașe, în căutarea unor locuri de muncă mai bune, a unor salarii mai mari și bineînțeles, cererea de spații locative va fi tot mai mare”, a precizat economistul.

Prețurile la apartamente și case vor crește puternic atât pe fondul suprapopulării unor orașe precum București și Cluj, dar și din cauza inflației explozive specifică României, cea mai mare din UE, consideră Negrescu.

 „Ca să înțelegem ce se va întâmpla în piața imobiliară trebuie să înțelegem ce s-a întâmplat în Varșovia, în Budapesta, Cehia, Slovacia, acolo unde prețurile sunt cu cel puțin 30% mai mari decât cele din România, fiind o legătură directă între creșterea nivelului de trai, a salariilor și creșterea prețurilor la imobiliare.

Mai mult decât atât, noi mai avem un vector de creștere important, inflația, care va rămâne ridicată, cel puțin dublă în următorii ani față de media europeană. Inflația face ca tot ceea ce înseamnă producție în sectorul construcțiilor să rămână la un nivel foarte ridicat. În plus, această presiune pe cerere, tot mai puternică în marile orașe, probabil că va determina dezvoltatorii să exploateze acest fenomen, majorând prețurile sau transformând aceste imobile în imobile de închiriat”, a explicat Negrescu.

Tarifele la imobile nu vor crește în orașe mici în ritmul celor din marile zone urbane.

„Mă aștept ca în zona rurală și cea a micilor orașe să existe o stagnare a pieței imobiliare și chiar scăderi de prețuri în unele zone acolo unde potențialul economic se disipează pe zi ce trece, unde șansa de a avea o viață normală va fi din ce în ce mai mică, din cauza acestei enclavizări economice pe care o resimțim tot mai puternic”, a declarat Adrian Negrescu